40年房贷放开！中小银行率先加速拓客，业务咨询量回暖
作者：黄钰霖
“8·28”新政已落地半月有余，又恰逢“金九银十”购房旺季，银行方面有何动作？
券商中国记者梳理发现，多家区域性中小银行率先行动，以“最长40年”“秒级预审”为卖点营销揽客，推广个人房贷业务。业内人士指出，当前虽多家银行都已跟进落实新政，但落地实操环节仍存在风控标准不一等堵点，未来可从明确差异化偿债指导原则、推动跨部门信息共享等方面加以改善。
部分中小银行率先发力线上营销
8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、国家金融监督管理总局印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，国家金融监督管理总局、中国人民银行印发《个人住房贷款管理办法(试行)》等文件(简称“8·28”新政)，多项房地产信贷规则迎来重要调整。
其中，将个人住房贷款期限由最长30年延长至最长不超过40年的举措备受关注。
券商中国记者注意到，9月以来，长沙银行、南京银行杭州分行、昆明市西山区农村信用合作联社、湖北仙桃农商银行等多家区域性中小银行积极响应新政，通过公众号渠道发布个人住房贷款延长至40年的相关营销信息。
9月18日，长沙银行个人贷款公众号发布推文显示，该行已全面就绪房贷新政相关工作，个人房贷最长可贷40年，并提供从咨询、审批到放款，全流程高效便捷的一站式服务。
南京银行杭州分行推文称，该行个人住房贷款具备期限长、审批快、服务优的优势，最长期限可达40年，还可线上申请、3分钟预审、24小时审批，并提供专属客户经理服务。
江苏银行手机银行界面也显示，该行个人住房贷款申请最长期限可达40年，支持线上申请，客户可通过“苏银随心办”小程序“住房贷款”模块线上申请，无需填写纸质申请单。
“金九银十”咨询量与带看量上升
“最近是楼市‘金九银十’(即九月、十月)的销售旺季，所以来问房贷新政、个人住房贷款延长的新老客户都很多。”北京地区一家国有大行个贷经理告诉记者，新政出台后，每天都能接到相关业务咨询。
“目前我们行已经有多个审批通过、并放款的40年期个人房贷业务。”招商银行北京地区某支行客户经理向记者表示，新办的40年期个人房贷对申请人的年龄、房屋楼龄均有要求。具体来看，年龄以85岁为最高基准，减去申请人实际年龄，剩余年份即为个人房屋贷款的最长期限，同时贷款期限不能超过房屋的剩余土地年限。
北京地区某房地产经纪公司工作人员告诉记者，目前包括中、农、工、建、交、邮储等六大国有行以及中信、渤海等多家股份行在内，北京地区多数商业银行均已有40年期房贷的配套举措，但对申请人年龄、房屋楼龄都有相应要求。
“有的银行最高可贷至75岁，若想贷40年，就不能超过35岁，还有银行最高可贷至80岁、85岁的，以此类推。”房屋中介李女士告诉记者，“8·28”房地产新政后，其所在的北京朝阳片区二手房带看量较此前有明显提升。
落地实操现“温差”，配套机制待完善
记者以购房者身份咨询北京地区多家银行后发现，相较于区域性中小银行主打的积极拓客和迅速审批，多数国有大行与股份行40年期个人房贷仍以线下申请和审批为主，总体较为审慎。
业内人士指出，“温差”背后，是不同银行在资产结构与风险策略上的深刻分野。
金融行业资深分析师王蓬博在接受记者采访时指出，国有大行存量房贷规模庞大，且地产相关的风险敞口相对较高，在业务推进上必然更加注重长周期的风险把控；相比之下，中小城商行本地客户资源集中，借助新政契机能有效打开信贷投放空间，因此会加大宣传力度以拓展购房客户，缓解资产荒带来的压力。
针对中小银行的积极“抢跑”现象，招联首席经济学家、上海金融与发展实验室执行主任董希淼向记者表示，中小银行反应迅速，体现了其机制灵活、决策链短、服务高效的优势。在大行暂未大规模推广的背景下，中小银行主动补位，有利于形成差异化竞争，激活零售信贷并优化自身资产结构。
“当然，40年超长期贷款确实会拉长信用风险、利率风险和资产负债期限错配风险。中小银行不能只拼速度和规模。”董希淼建议，平衡的关键在于精准获客，优先服务处于收入上升期的年轻客群和核心区域优质项目；同时实行差异化定价，将久期风险溢价纳入利率，并强化数字化风控和贷后动态跟踪。
然而，在银行实操落地个人房贷延期的“最后一公里”中，依然面临着不少现实考验。
“实操层面还存在堵点。”王蓬博向记者指出，一方面，部分银行对客户的资质核验流程较为复杂，房屋评估、产权材料的对接周期较长，难以真正的“秒批”；另一方面，对于贷款期限延长，部分银行内部的风控标准尚未完全统一，导致业务在实际审批中效率受到制约。
如何打通政策落地实操的“最后一公里”？董希淼认为，监管层面可进一步加强指导，在现有月供收入比、总债务收入比基础上，明确“年龄+期限”的指导性原则和不同期限的差异化偿债要求，减少不同银行标准的碎片化；同时推动不动产、税务、社保、征信等信息标准化共享，让“数据多跑路、客户少跑腿”。
“银行自身也应尽快制定全行统一操作细则，明确40年期产品的准入门槛、审批流程和风险告知。”董希淼补充道，银行需加快数字化审批和智能风控部署，建立预警和柔性还款安排，在抢抓新政机遇的同时，实现优质资产拓展与长周期风险防范的平衡。
